Gerichtliche Teilungsversteigerung · 28. Oktober 2026
Termin: 28. Oktober 2026, 10:00 Uhr
Ihr Zuhause im Grünen – Sie bestimmen den Preis mit
Zweifamilienhaus mit Garage und Garten · Finsterbachstraße 32, 66955 Pirmasens-Niedersimten.
Leerstehend und bezugsfrei ab Zuschlag. Gerichtstermin: Mittwoch, 28. Oktober 2026, 10:00 Uhr,
Amtsgericht Pirmasens, Saal 153. Gebote werden ausschließlich im Versteigerungstermin abgegeben –
eine Vertretung mit notariell beglaubigter Bietvollmacht ist möglich.
Wert: Verkehrswert 201.000 € – gerichtlich festgesetzt auf Basis eines unabhängigen Gutachtens
Ihr Vorteil: Bezugsfrei ab Zuschlag · keine Maklerprovision · kein Notar für den Kaufvertrag
Das Objekt
Zweifamilienhaus mit Garage, Keller und Speicher
Zur Versteigerung kommt ein freistehendes Zweifamilienhaus mit Anbau in Massivbauweise
(Baujahr 1970, Mauerwerk mit Stahlbetondecken) auf einem 548 m² großen, voll
erschlossenen Grundstück. Das leicht hängige Grundstück liegt in einer ruhigen
Anliegerstraße (Sackgasse mit Wendehammer) am Ortsrand von Pirmasens-Niedersimten und
grenzt an unverbaute, grüne Flächen mit altem Baumbestand. Das Haus steht leer
(Stand Juli 2026) – bezugsfrei ab Zuschlag, kein bekanntes Räumungsrisiko
durch Bewohner.
Zwei abgeschlossene Wohnungen: EG mit 98,69 m² und UG mit 83,23 m² – ideal für Eigennutzung plus Vermietung oder zwei Generationen
Wohnung 2 (UG) mit eigenem, ebenerdigem, separatem Eingang
Überdachter Balkon (EG) und Terrasse (UG) mit unverbautem Blick ins Grüne
Begehbarer Dachboden mit fester Treppe und Dachflächenfenstern – Ausbaupotenzial
Massive Einzelgarage, unterkellert, mit Stahl-Schwingtor (15,39 m²)
Zusätzlich Kellerraum, Waschküche und Heizraum
Voll erschlossenes, beitragsfreies Grundstück – keine Baulasten, kein Denkmalschutz
Zustand laut Gutachten baujahresgemäß mit geringfügigem Unterhaltungsstau (Details unter „Ausstattung & Technik")
Hinweis: Im Verkehrswertgutachten ist als Postleitzahl irrtümlich 76848 angegeben;
zutreffend ist 66955 Pirmasens-Niedersimten. Maßgeblich sind Grundbuch
(Niedersimten Blatt 1022, Flurstück 487) und die amtliche Terminsbestimmung.
Für wen passt dieses Haus?
Zwei Wohnungen – mehrere Nutzungsmöglichkeiten
🏡 Für Familien & Eigennutzer
Oben einziehen – und die zweite Wohnung mit eigenem Eingang für die Eltern,
erwachsene Kinder oder als Mietwohnung nutzen, die einen Teil der Rate zahlt.
Garten am Waldrand, Sackgasse ohne Durchgangsverkehr – und weil das Haus leer
steht, können Sie direkt nach dem Zuschlag einziehen.
📈 Für Kapitalanleger
rund 8 % rechnerischer Bruttomietansatz bezogen auf den Verkehrswert:
Der gerichtliche Gutachter setzt die Marktmiete beider Wohnungen plus Garage auf
1.339 €/Monat (16.070 €/Jahr) an. Zwei getrennt vermietbare Einheiten, derzeit leerstehend.
Grundlage sind die vom Gutachter angesetzten Marktmieten, keine bestehenden Mietverträge.
Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung, Finanzierung und mögliche Leerstände
sind nicht berücksichtigt; keine garantierte Rendite. Der Wert bezieht sich auf den
Verkehrswert, nicht auf den tatsächlichen Zuschlagspreis inklusive Nebenkosten.
Bieten statt Mieten
Eine Beispielrechnung für Eigennutzer
Beispiel: Erwerb mit Finanzierung (rein illustrativ)
Illustrativer Betrag
150.000 €
+ Grunderwerbsteuer (5 % RLP)
7.500 €
+ Zuschlagsgebühr / Grundbuch (ca.)
1.500 €
Gesamtaufwand (ca.)
159.000 €
Eigenkapital (20 %)
31.800 €
Darlehen (ca.)
127.200 €
Beispielzins 3,8 % p. a., 2 % Anfangstilgung
Monatsrate (ca.)
615 €
Zum Vergleich: Mietansatz des Gutachters
Allein die EG-Wohnung plus Garage setzt der gerichtliche Gutachter mit
744 €/Monat Marktmiete an.
Die UG-Wohnung mit eigenem Eingang kann laut Gutachter-Ansatz zusätzlich ca.
595 €/Monat Mietertrag liefern.
Wohnkosten (Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer, Energie, Rücklagen)
kommen beim Eigentum hinzu – Rate und Miete sind daher nicht 1:1 vergleichbar.
Unverbindliche, rein illustrative Beispielrechnung – keine Prognose für den
tatsächlichen Zuschlagspreis. Ob und zu welchem Gebot der Zuschlag erteilt wird,
entscheidet sich ausschließlich im Gerichtstermin nach den dort bekannt gegebenen
Versteigerungsbedingungen. Zins, Rate und Konditionen individuell; keine Finanz- oder
Anlageberatung. Nicht enthalten: Verzinsung des Meistgebots bis zum Verteilungstermin
(4 % p. a.), ggf. Notar-/Grundbuchkosten einer Grundschuldbestellung sowie Kosten für
Renovierung, Modernisierung und laufende Bewirtschaftung.
Wichtig: Ein Gebot sollte nur abgegeben werden, wenn die
Finanzierung einschließlich Nebenkosten und Modernisierungsreserve bereits vor dem Termin
verbindlich geklärt ist – der Erwerb steht nicht unter Finanzierungsvorbehalt.
Aufteilung
Zwei separate Wohnungen – plus Ausbaureserve im Dach
Wohnung 1 – Erdgeschoss (98,69 m²)
Wohn-/Esszimmer, Küche, drei Zimmer, Bad, separates WC, Garderobe sowie
überdachter Balkon mit freiem Blick über das Grün des Finsterbachtals.
Wohnung 2 – Untergeschoss (83,23 m²)
Wohn-/Essbereich, Küche, zwei Zimmer, Bad, Flur und Terrasse.
Durch die Hanglage mit eigenem, ebenerdigem, separatem Eingang –
ideal zum Vermieten oder für Angehörige.
Weitere Flächen
Zusätzlich: Kellerraum, Waschküche und Heizraum. Der begehbare Dachboden
ist über eine feste Treppe erschlossen und verfügt bereits über Dachflächenfenster –
Ausbaupotenzial für zusätzlichen Wohnraum (Satteldach in Holzkonstruktion, Tonziegel).
Die massive Einzelgarage ist unterkellert und hat ein Stahl-Schwingtor.
Hinweis zum Dachausbau: Ein möglicher Ausbau setzt die baurechtliche Zulässigkeit,
statische und technische Eignung sowie ggf. eine Genehmigung voraus. Der Dachboden
ist derzeit nicht als Wohnfläche ausgewiesen.
Ausstattung & Technik
Zustand und Technik laut Verkehrswertgutachten
Alle Zustandsangaben laut gerichtlichem Verkehrswertgutachten (Stichtag 09.02.2026).
Vorhandene Ausstattung
Öl-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Flachheizkörper mit Thermostatventilen
Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Kunststoff-Rollläden
Fensterbänke innen Naturstein, außen Aluminium
Böden: EG Teppich/Fliesen, UG Laminat/Fliesen, Bäder gefliest
Bestehende Öl-Zentralheizung und rechtlicher Rahmen
Niedertemperaturkessel (Brenner Baujahr 2000) mit Erdtank
(Stahl, ca. 10.000 Liter, mit Zulassung).
Der vorhandene Niedertemperaturkessel fällt nach derzeitiger Rechtslage
nicht unter die reguläre 30-Jahres-Austauschpflicht des § 72 GEG.
Daraus folgt keine Aussage über technische Restlebensdauer, Wirtschaftlichkeit oder
zukünftigen Modernisierungsbedarf: Heizungsanlage, Brenner und Erdtank sollten vor
einem Gebot fachlich geprüft werden. Fossile Heizkessel dürfen nach geltender
Gesetzeslage längstens bis Ende 2044 betrieben werden (§ 72 Abs. 4 GEG).
Der Verkehrswert entspricht rund 1.105 € je Quadratmeter Wohnfläche. Allgemeine
Portalwerte für Häuser in Pirmasens liegen teilweise höher, sind wegen unterschiedlicher
Lage, Bauart, Energiezustand und Ausstattung aber nur eingeschränkt vergleichbar.
Im Segment unter 150.000 € dominieren in Pirmasens sanierungsbedürftige
Innenstadt-Altbauten und Reihenhäuser.
Quelle: Auswertung der Immobilienportale (u. a. Angebotsübersichten für Pirmasens), Stand Juli 2026. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Kaufpreise; ohne Gewähr.
Bildergalerie
108 Fotos – alle Räume und Außenbereiche
Wählen Sie einen Bereich. Ein Klick auf ein Bild öffnet die Großansicht (Pfeiltasten oder Wischen zum Blättern).
Grundrisse aus den historischen Bauunterlagen (1975, bauaufsichtlich geprüft), entnommen dem
gerichtlichen Verkehrswertgutachten – nicht maßstäblich, dienen der Orientierung. Abweichungen vom
heutigen Bestand sind möglich und vor Ort zu prüfen. Hinweis: Die Kopfzeilen der Gutachtenseiten
nennen irrtümlich die PLZ 76848; zutreffend ist 66955 Pirmasens-Niedersimten.
Ihre Chance in Zahlen
Ihre Kostenvorteile gegenüber dem klassischen Kauf
201.000 €
gerichtlich festgesetzter Verkehrswert
~ 7.000 €
keine Käufer-Maklerprovision*
~ 3.000 €
kein Notarhonorar für den Kaufvertrag**
Bezugsfrei
kein erkennbares Räumungsrisiko durch Bewohner – Objekt derzeit leerstehend (Stand Juli 2026)
* Vergleichswert: übliche Käuferprovision 3,57 % inkl. MwSt. bezogen auf den Verkehrswert
(201.000 € × 3,57 % ≈ 7.176 €). Tatsächliche Ersparnis abhängig vom Zuschlagspreis.
** Der gerichtliche Zuschlag ersetzt den notariellen Kaufvertrag; bei einer Finanzierung
können jedoch notarielle und grundbuchliche Kosten für die Bestellung einer Grundschuld entstehen.
Es fallen an: Grunderwerbsteuer 5 % (RLP), Zuschlagsgebühr des Gerichts, Grundbucheintragung;
das Meistgebot ist ab Zuschlag bis zum Verteilungstermin mit 4 % p. a. zu verzinsen.
Gut zu wissen
Was ist eine Teilungsversteigerung – und wie läuft sie ab?
Die Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG) ist eine öffentliche Versteigerung durch das
Amtsgericht. Sie dient dazu, eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen.
Für Bieter ist sie eine reguläre Kaufgelegenheit: Jede Person kann
mitbieten, es fällt keine Maklerprovision an, und der Erwerb erfolgt rechtssicher
durch gerichtlichen Zuschlag.
Vorbereitung: Gutachten einsehen
Das Gericht hat den Verkehrswert durch einen unabhängigen Sachverständigen ermitteln lassen und per Beschluss festgesetzt. Das vollständige Gutachten mit allen Details können Sie direkt online lesen: → Verkehrswertgutachten öffnen. Der Termin ist zudem amtlich bekannt gemacht (u. a. auf www.zvg-portal.de).
Sicherheitsleistung bereithalten
Auf Verlangen eines Beteiligten muss ein Bieter Sicherheit in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswerts leisten – hier also 20.100,00 €. Die zulässigen Formen ergeben sich aus § 69 ZVG und den Hinweisen des Gerichts: insbesondere rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse (frühzeitig, mindestens fünf Tage vor dem Termin veranlassen – der Betrag muss vor dem Termin gutgeschrieben sein), Bundesbank-/LZB-Scheck, Verrechnungsscheck eines zugelassenen Kreditinstituts oder eine unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bankbürgschaft. Bargeld ist nicht zugelassen. Zum Termin gültigen Personalausweis mitbringen; wer für eine andere Person bietet, benötigt eine notariell beglaubigte Bietvollmacht. Maßgeblich sind die Angaben des Gerichts.
Der Versteigerungstermin
Der Termin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil (Objekt- und Verfahrensdaten, Versteigerungsbedingungen). Danach folgt die Bietzeit von mindestens 30 Minuten, in der Gebote abgegeben werden. Sie endet erst, wenn trotz Aufforderung keine höheren Gebote mehr erfolgen.
Wertgrenzen im ersten Termin
Im ersten Termin gelten Schutzgrenzen: Bleibt das höchste Gebot unter 5/10 des Verkehrswerts (hier 100.500 €), wird der Zuschlag von Amts wegen versagt; unter 7/10 (hier 140.700 €) kann ein Berechtigter die Versagung beantragen. Wurde der Zuschlag in einem früheren Termin wegen Nichterreichens dieser Grenzen versagt, gelten sie in dem daraufhin bestimmten neuen Termin grundsätzlich nicht mehr – maßgeblich ist die Bekanntgabe des Gerichts.
Zuschlag und Eigentumserwerb
Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende unmittelbar Eigentümer – ein notarieller Kaufvertrag ist nicht erforderlich, und eine Maklerprovision fällt nicht an. Bei einer Finanzierung können jedoch Notar- und Grundbuchkosten für Sicherheiten wie eine Grundschuld entstehen. An Nebenkosten fallen die Zuschlagsgebühr des Gerichts, die Grunderwerbsteuer (in Rheinland-Pfalz 5 %) und die Kosten der Grundbucheintragung an. Der Rest des Gebots (abzüglich geleisteter Sicherheit) wird zum Verteilungstermin fällig und ist bis dahin mit 4 % p. a. zu verzinsen. Da das Haus nach aktuellem Kenntnisstand leer steht, ist es ab Zuschlag bezugsfrei.
Hinweis: Diese Darstellung dient der allgemeinen Information und ersetzt keine
Rechtsberatung. Maßgeblich sind ausschließlich die amtlichen Bekanntmachungen und die im Termin
verlesenen Versteigerungsbedingungen des Amtsgerichts Pirmasens.
Ehrliche Antworten
Häufige Fragen zur Versteigerung
Kann ich das Haus vorher von innen sehen?
Die 108 Fotos auf dieser Seite zeigen alle Räume, die Außenanlagen und die sichtbare Technik im
aktuellen Zustand – sie ersetzen aber keine persönliche Besichtigung oder technische Prüfung.
Zusätzlich können Sie das vollständige Verkehrswertgutachten online lesen.
Für einen Besichtigungswunsch rufen Sie uns an unter 02054 8603 8306 8438 5 (Name und Rückrufnummer hinterlassen) oder schreiben Sie an info@dein-wohnhaus.de – wir melden uns.
Was passiert mit meiner Sicherheitsleistung, wenn ich nicht den Zuschlag bekomme?
Sie erhalten sie vollständig zurück. Die Sicherheit (10 % des Verkehrswerts = 20.100 €) wird nur
beim Meistbietenden auf das Gebot angerechnet. Wird die Sicherheitsleistung nicht benötigt, wird sie
je nach gewählter Form zurücküberwiesen, zurückgegeben oder freigegeben (Überweisung, Scheck oder
Bankbürgschaft).
Kann ich mit einer Bankfinanzierung bieten?
Ja – aber: Die Finanzierung muss vor dem Gebot belastbar geklärt sein. Der Erwerb
steht nicht unter Finanzierungsvorbehalt; wer den Zuschlag erhält, muss zahlen. Sprechen Sie deshalb
frühzeitig mit Ihrer Bank – das gerichtliche Gutachten ist dafür eine gute Grundlage.
Am Termintag selbst brauchen Sie nur die Sicherheitsleistung; der Restbetrag wird zum
Verteilungstermin fällig (in der Regel mehrere Wochen nach dem Zuschlag), sodass die bereits
zugesagte Finanzierung in Ruhe ausgezahlt werden kann.
Ist eine Teilungsversteigerung seriös?
Ja – sie ist ein öffentliches, gesetzlich geregeltes Gerichtsverfahren (§§ 180 ff. ZVG).
Den Verkehrswert hat ein unabhängiger, gerichtlich bestellter Sachverständiger ermittelt, das Gericht
hat ihn per Beschluss festgesetzt; der Eigentumserwerb erfolgt durch Gerichtsbeschluss. Bieter sollten
dennoch Gutachten, Grundbuchsituation, Versteigerungsbedingungen, Finanzierung und Objektzustand
sorgfältig prüfen.
Muss ich mich vor dem Termin anmelden?
Nein, eine Anmeldung ist nicht erforderlich. Kommen Sie einfach rechtzeitig in den Saal 153 –
ein gültiger Personalausweis oder Reisepass genügt. Nur die Sicherheitsleistung sollten Sie
vorab organisieren (Überweisung an die Gerichtskasse oder Bankscheck).
Muss ich persönlich anwesend sein?
Ja – Gebote können nur im Termin abgegeben werden. Wer nicht selbst kommen kann, kann sich
durch eine Person mit notariell beglaubigter Bietvollmacht vertreten lassen.
Ist der Verkehrswert der Mindestpreis?
Nein. Das „geringste Gebot" gibt das Gericht im Termin bekannt; es liegt regelmäßig deutlich
unter dem Verkehrswert. Im Ersttermin gelten aber Schutzgrenzen: Unter 100.500 € (5/10) wird der
Zuschlag von Amts wegen versagt, unter 140.700 € (7/10) kann ein Berechtigter die Versagung
beantragen. Nach oben entscheidet allein der Bietwettbewerb.
Wohnt noch jemand im Haus?
Nein. Das Haus steht nach Angaben der Eigentümerseite und laut Gutachten leer
(zuletzt bestätigt: Juli 2026) und ist ab Zuschlag bezugsfrei. Anders als bei vielen
Zwangsversteigerungen gibt es hier kein erkennbares Räumungsrisiko durch Bewohner –
keine Mieter und keine Eigentümer, die ausziehen müssten.
Brauche ich einen Makler oder Notar?
Für den Eigentumserwerb selbst nicht: Der Zuschlagsbeschluss des Gerichts ersetzt den notariellen
Kaufvertrag, und eine Maklerprovision fällt nicht an. Bei einer Finanzierung können
jedoch notarielle und grundbuchliche Kosten für die Bestellung einer Grundschuld entstehen.
Hinzu kommen Grunderwerbsteuer (5 %), Zuschlagsgebühr und Grundbucheintragung.
Was bleibt nach dem Zuschlag im Grundbuch bestehen?
Welche Rechte bestehen bleiben, ergibt sich aus den im Termin verlesenen
Versteigerungsbedingungen. In Abteilung II des Grundbuchs ist hier lediglich ein
Kanalrecht der Stadt Pirmasens eingetragen (wertneutral).
Wie viel muss ich mindestens bieten?
Das geringste Gebot gibt das Gericht im Termin bekannt. Zusätzlich gelten im Ersttermin die
Wertgrenzen: Unter 100.500 € (5/10) wird der Zuschlag versagt, unter 140.700 € (7/10) kann ein
Berechtigter die Versagung beantragen. Nach oben entscheidet allein der Bietwettbewerb.
Ihre Schritte zum Zuschlag
Zum Abhaken – Ihr Fortschritt wird auf diesem Gerät gespeichert.
Maßgeblich sind allein die amtliche Terminsbestimmung und die im Termin
verlesenen Versteigerungsbedingungen.
Kontakt
Fragen oder Besichtigungswunsch?
Kontaktaufnahme
Rufen Sie uns an – rund um die Uhr: 📞 02054 8603 8306 8438 5 ✉️ info@dein-wohnhaus.de Telefonisch nimmt unser digitaler Assistent Ihre Nachricht rund um die Uhr auf – nennen Sie Name, Rückrufnummer und Anliegen, wir melden uns schnellstmöglich.
Besichtigung
Das Haus steht leer (Stand Juli 2026). Die 108 Fotos auf dieser Seite vermitteln
einen umfangreichen Eindruck von Räumen, Außenanlagen und sichtbarer Technik –
sie ersetzen aber keine persönliche Besichtigung oder technische Prüfung.
Für einen Besichtigungswunsch hinterlassen Sie uns telefonisch eine Nachricht
oder schreiben Sie an info@dein-wohnhaus.de –
wir melden uns.
Über diese Seite: Diese Objektseite wird von der Eigentümerseite
(Erbengemeinschaft) bereitgestellt, um Kaufinteressenten Fotos, Unterlagen und
Besichtigungsmöglichkeiten zugänglich zu machen. Wir beantworten Fragen zum Objekt und
koordinieren Besichtigungen. Rechtliche Auskünfte zum Verfahren erteilen das Amtsgericht
Pirmasens oder ein Rechtsanwalt Ihrer Wahl. Maßgeblich sind ausschließlich die amtlichen
Veröffentlichungen. Stand der Angaben: Juli 2026.
